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Il primo e più importante step che ci si trova ad affrontare quando si compra casa è la stipula di un mutuo ipotecario con una banca. In genere si sceglie di affidarsi alla banca che ci offre condizioni più vantaggiose, ma il mercato è volubile e non sempre il momento in cui si è acceso un mutuo è quello favorevole e più vantaggioso per il debitore.

Esiste però la possibilità di spostare il finanziamento in atto trasferendolo ad una banca a condizioni contrattuali migliori e più convenienti senza alcuna spesa accessoria. Tale procedura si chiama Surroga.

In questo periodo storico in cui i tassi di interesse si trovano ai minimi, molte persone si ritrovano a voler rinegoziare o surrogare il proprio finanziamento per poter ottenere così un netto risparmio e un respiro sulla rata mensile.

La surrogazione dell’ipoteca è sempre esistita, ma la legge n° 40 del 2007, meglio conosciuta come Legge Bersani, introdotta con la finanziaria del 2007, ne ha semplificato la procedura e azzerato i costi per il richiedente ed oggi risulta utilizzata da molti.

I vantaggi della surroga sono molteplici, infatti con la surroga è possibile rinegoziare i tassi di interesse, passarli da fissi a variabili e viceversa, ridurre o allungare la durata residua del mutuo e rivedere l’importo della rata rendendola meno onerosa, tutto ciò senza nessuna spesa accessoria per il richiedente, come regolato dalla legge n° 40; così le banche, sia la vecchia che la nuova, non potranno addebitare nessuna spesa accessoria al mutuario, fatta eccezione per la tassa ipotecaria pari a 35€.

È importante specificare che l’importo del mutuo ipotecario non può cambiare, quindi, sostanzialmente, ciò su cui si può risparmiare sono i tassi di interesse.

La richiesta della surroga del mutuo non è vincolata all’acquisto della prima casa, ma può essere richiesta anche per il mutuo sulla seconda casa. La surroga del mutuo può essere richiesta sia da persone fisiche che da microimprese (vale a dire imprese con meno di dieci dipendenti o con fatturato annuo non superiore ai 2.000.000€), quindi sia per la prima e la seconda casa che per immobili ad uso commerciale o professionale.

La surroga può essere concessa anche più di una volta, si annoverano infatti casi di surroga della surroga, ma per gli istituti bancari questa procedura ha dei costi, quindi le banche presso cu si fa richiesta, di norma attuano dei controlli per verificare la recidività del cliente.

Chi decide di ricorrere alla surroga del mutuo ipotecario come primo step dovrà intervistare diverse banche per ottenere dei preventivi dettagliati e trovare l’istituto che offre migliori condizioni contrattuali. Può essere consigliabile affidarsi ad un consulente finanziario che saprà meglio destreggiarsi tra le informazioni fornite dagli istituti bancari calcolando il peso delle coperture assicurative e dei costi operazionali dell’istituto. 

Individuato il nuovo istituto bancario, per avviare la procedura, bisogna informare la vecchia banca con un preavviso di almeno trenta giorni. Entro il termine del preavviso, il vecchio istituto è obbligato a concedere il via libera per la portabilità, pena la richiesta di un risarcimento da parte del cliente. Contemporaneamente è necessario stipulare un contratto con la nuova banca seguendo le procedure dettate dall’istituto stesso; fornire una serie di documenti anagrafici, finanziari e reddituali e presentare una copia del compromesso immobiliare, dell’atto d’acquisto, dell’ipoteca sull’immobile e delle planimetrie catastali. Concluse le pratiche burocrati, la procedura si ritiene finalizzata. 

È doveroso specificare la differenza tra Surroga, rinegoziazione e sostituzione del mutuo.

Come abbiamo visto, la surroga permette al mutuario di trasferire il proprio mutuo presso una banca che offe condizioni contrattuali migliori. 

La sostituzione del mutuo, invece, consiste nel sottoscrivere un altro mutuo presso un nuovo istituto bancario dovendo così sostenere tutte le spese necessarie per l’apertura del nuovo finanziamento.

La rinegoziazione, infine, consiste nel rivedere i termini contrattuali del mutuo già in essere con la vecchia banca. Spesso, pur di non perdere il cliente, le banche propongono una rinegoziazione del mutuo a chi è interessato alla surroga cercando di offrire delle agevolazioni al cliente.

È buona norma tenere sempre sotto controllo il mercato per poter sfruttare al meglio le possibilità che ci offre e poter scegliere così il prodotto per noi più conveniente e vantaggioso. 

Quindi cosa aspettate, guardatevi intorno e buona ricerca…