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L’idea di comprare casa in costruzione ha sempre un po’ spaventato gli acquirenti che, fino a pochi mesi fa, non erano molto tutelati e i rischi di incappare in un investimento sbagliato erano molto alti. I venditori, infatti, non erano sottoposti a controlli da parte di terzi nel garantire il rispetto delle norme già esistenti dal 2005, con il risultato che potevano aggirare facilmente la legge e concludere le vendite senza rilascio di garanzie per i compratori.

Di storie di truffe a danno degli acquirenti se ne conoscono a decine ed è proprio per evitare tali truffe che nasce il Decreto Legislativo N. 14/ 2019 il quale norma e regola “l’acquisto su carta degli immobili’’.

Ecco cosa c’è da sapere e da mettere in pratica per evitare brutte sorprese.

Il Decreto Legislativo 14/ 2019 rende obbligatorio stipulare un contratto preliminare alla presenza di un notaio.

Che si tratti di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata ha poca importanza, ciò che importa è che, in assenza di tale documento, il contratto stipulato tra venditore e compratore è nullo a tutti gli effetti di legge.

Inoltre il notaio dovrà controllare e accertare che il venditore abbia stipulato, a garanzia del compratore, una fideiussione secondo un apposito modello ministeriale. In assenza della fideiussione il notaio non stipulerà il contratto, evitando così al compratore di investire del denaro che potrebbe non rivedere più. Da questo momento in poi il preliminare verrà trascritto cosicché per tre anni nessun creditore del costruttore potrà mettere ipoteche sull’immobile.

La fideiussione sarà valida finché l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata non ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile che dovrà contenere l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Le somme anticipate saranno garantite e potranno essere richieste indietro in seguito ad una eventuale crisi dell’impresa costruttrice grazie alla fideiussione e ad una polizza decennale.

Già in fase preliminare il notaio potrà verificare l’assenza di ipoteche sull’immobile che il costruttore si impegna a realizzare.

Il preliminare dovrà contenere tutti i dettagli dell’immobile, compresi gli estremi della polizza decennale, al fine di tutelare il compratore anche nel caso si verificassero difetti di costruzione. Il documento dovrà contenere la descrizione dell’immobile che si andrà a costruire, compresi confini e pertinenze; l’indicazione di eventuali atti d’obbligo; gli estremi del permesso di costruzione; il termine pattuito per la consegna dell’immobile; il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto; l’indicazione di eventuali imprese appaltatrici e infine prezzo e modalità di pagamento.

La presenza del notaio per la scrittura preliminare rappresenta senza dubbio una spesa in più per l’acquirente, ma anche una maggiore tutela, infatti, come già accennato, prima dell’avvento del DL 14/2019, i venditori non erano sottoposti al controllo di terzi che potessero garantire l’esistenza e la correttezza di una fideiussione, avendo così maggiori possibilità di venire meno alla parola data nel contratto di vendita su carta a danno del compratore.

A conclusione di un documento del Notariato in merito al decreto, si legge che “Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore del cliente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato garantibile.